Let op bij aankoop zelf gehuurde woning!

Actualiteit | 19 november 2015

– Taxnews 1538 –

Van welke waarde moet worden uitgegaan indien een kind een door hem gehuurde woning koopt van zijn ouders, de waarde in vrij opleverbare staat of de (lagere) waarde in verhuurde staat? Dit was in een notendop de vraag die onlangs is voorgelegd aan de Rechtbank Noord-Holland.
De rechtbank besliste dat de waarde in het economische verkeer kan worden gesteld op de waarde in vrij opleverbare staat. De bewoning door de huurder (de zoon van de voormalig eigenaar) deed daaraan geen afbreuk. Voor de zoon resulteerde dit vervolgens in een schenking ter grootte van het verschil tussen de waarde in vrij opleverbare staat en waarde in verhuurde staat. Helaas heeft belanghebbende geen hoger beroep ingesteld. Naar onze mening valt er op de uitspraak het nodige af te dingen.

Want is er überhaupt wel een schenking aanwezig? Daarvoor is vereist, dat sprake is van een verarming, een verrijking en een bevoordelingsbedoeling. Aan alle drie van deze elementen moet zijn voldaan. In casu wordt een woning in verhuurde staat overgedragen en gaat pas na de overdracht het huurrecht teniet. Kan dan wel worden gesproken van geen verarming dan wel verrijking op het moment van koop? Dit nog los van de vraag of er sprake was van de bedoeling om te bevoordelen.

Per 2010 is voor de schenk- en erfbelasting voor woningen een verplichte waardering tegen de WOZ waarde (in plaats van de waarde in het economische verkeer) ingevoerd. Bij een huurwoning mag de WOZ waarde worden verminderd met de zogeheten leegwaarde-ratio. In de wet is echter expliciet bepaald dat deze leegwaarderatio niet geldt bij een verkrijging door de huurder zelf.

Betekent dit dat het niet mogelijk is om een kind, dat de woning in eerste instantie huurt, de woning zonder heffing van schenkbelasting te laten overnemen tegen een waarde waarbij rekening is gehouden met het waardedrukkend effect van de huur?

Naar onze mening is dat wel mogelijk. Om de waarderingsregel van toepassing te laten zijn, moet eerst sprake zijn van een schenking. Hiervoor zijn de drie hiervoor genoemde elementen van belang (verarming, verrijking en bevoordelingsbedoeling). Bij een overdracht tegen de waarde in verhuurde staat, is naar onze mening nog steeds geen sprake van een verarming van de verkoper en verrijking van de huurder. Het huurrecht gaat eerst na de overdracht teniet.

Let op: bij vererving van een huurwoning geldt zonder meer de waarderingsregel en de uitsluiting van de leegwaarderatio bij verkrijging door een erfgenaam die tevens de huurder is.

Belang voor de praktijk

Bent u voornemens om een door uw kind gehuurde woning tegen de lagere waarde in verhuurder staat aan uw kind te verkopen? Let erop dat dan de kans bestaat dat een inspecteur met de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland in de hand hier een belaste schenking in ziet.

Naar onze mening, is een dergelijk standpunt onjuist.

Onze adviseurs kunnen u meer vertellen over de mogelijkheden, voordelen en risico’s van de verhuur of overdracht van een woning aan een kind.

Auteur

Joyce Bertens