Overdracht onverdeelde helft percelen en goodwill belast met btw

Actualiteit | 15 mei 2017

Een holding, die onderdeel uitmaakt van een fiscale eenheid voor de btw, heeft met een derde (BV) in een samenwerkingsovereenkomst vastgelegd dat zij gezamenlijk een aantal gebiedsontwikkelingen gaan realiseren. Daarbij wordt door de holding de onverdeelde helft van de percelen waarop nog bebouwing aanwezig was aan de BV verkocht en geleverd, waarbij geen rekening gehouden werd met BTW. Naar aanleiding van een boekenonderzoek legt de inspecteur een forse naheffingsaanslag BTW op aan de fiscale eenheid.

Het Gerechtshof Amsterdam oordeelt dat de fiscale eenheid er niet in geslaagd is om aan te tonen dat er sprake was van een overdracht van een algemeenheid van goederen waarbij heffing van btw achterwege kan blijven. Ook brengt een leveringsverplichting in een samenwerkingsovereenkomst niet met zich mee dat sprake kan zijn van een levering van een algemeenheid van goederen. Uit de akte van levering blijkt bovendien dat er drie afzonderlijke registergoederen zijn geleverd door drie afzonderlijke partijen, waarvan twee niet horen tot de fiscale eenheid. Daardoor kunnen de drie percelen evenmin worden aangemerkt als een algemeenheid van goederen.

Vervolgens is het de vraag of sprake is van levering van een bouwterrein voor de BTW. Levering daarvan is namelijk van rechtswege belast met BTW. Het hof is van oordeel dat de (resten van) bebouwing niet verhinderen dat de grond als ‘bouwterrein’ moet worden aangemerkt. Dit omdat uit de samenwerkingsovereenkomst volgt dat partijen op het terrein gezamenlijk een omvangrijk nieuwbouwproject wilden gaan ontwikkelen. Het terrein is bestemd om te worden bebouwd en in dat kader zal de resterende bebouwing worden gesloopt. Met betrekking tot de goodwill is het hof van mening dat dit aangemerkt moet worden als bijkomend bij de levering van de bouwterreinen, omdat deze dienst voor de afnemer geen doel op zich is. Dit betekent dat zowel de levering van de percelen als de goodwill belast zijn met BTW en dat de naheffing terecht is opgelegd.

Het oordeel van het Hof lijkt in overeenstemming met de arresten Don Bosco en Maasdriel, maar de vraag is of dat hier helemaal terecht is. Uit de feiten in deze zaak volgt namelijk niet dat de fiscale eenheid zich tegenover de koper heeft verbonden tot de volledige sloop van de aanwezige bebouwing. En van een terrein rondom de fundering van een muur en een oud transformatorhuis, zoals in het onderhavige geval, kan niet zonder meer gezegd worden dat sprake is van grond die bestemd is om te behoren bij een of meer gebouwen. Alleen dan krijgt namelijk een gedeelte van een terrein waarop geen bebouwing is gepland, volgens de Hoge Raad, ook de status van bouwterrein. Tenslotte zou voor de vraag of de fundering van de muur als een gebouw beschouwd moet worden, onderzocht moeten worden in hoeverre deze voor toekomstige bebouwing nog een functie kan hebben. Het had daarom naar onze mening meer voor de hand gelegen om het bebouwde deel van het terrein in elk geval niet aan te merken als een bouwterrein.

Belang voor de praktijk
Levering van onroerende zaken vergt niet alleen een zorgvuldige planning maar goede advisering omtrent de fiscale gevolgen. Soms komt een vervelende ‘BTW-aap’ uit de mouw die een mooi lijkend project zomaar een stuk minder rendabel kan maken. Dit blijkt uit bovenstaande jurisprudentie. Onze adviseurs helpen u graag de fiscale aspecten van uw plannen op een rij te zetten en verrassingen voorkomen.

Auteur

Joyce Bertens